概括
排他性的分区正在破坏公平，并抑制了美国许多地区的增长和机会。尽管最高法院在1917年罢工了明确的种族分区，但许多地方政府坚持分区，这歧视了低薪家庭，包括许多有色人种。1研究表明，将这种分区与种族隔离联系起来，从而在可测量的结果中造成了更大的差异。2
相比之下，现实世界中的例子表明，灵活的分区规则（例如，该规则允许小组绕过较高的住房密度，同时绕过否决权参与者，或者允许一些小区域选择退出拟议的分区改革，以促进住房公平，供应和可持续性。然而，官僚主义和知识障碍抑制了这种做法的广泛实施。为了促进分区改革，住房和城市发展部应（i）模型草案智能分区代码草案，（ii）资助评估更智能分区实践的影响的努力，（iii）支持在州和地方级别的智能分区飞行员计划，（iv）与其他联邦计划和机构协调整个政府的方法，以促进更智能的分区。
挑战和机会
各个政治领域的经济学家都同意，禁止包容性，对气候友好的多户住房的限制性分区法律使住房负担得起，种族隔离增加并损害了环境。更好的分区将使整个美国的更公平的住房成果并促进增长。
拜登·哈里斯（Biden-Harris）政府正在积极努力消除排他性的分区，以促进政府的种族正义，尊重工人阶级人民和民族统一的优先事项。但是在许多拥有负担不起的住房的州，地方政治使分区改革变得痛苦地缓慢和/或不稳定。例如，在加利福尼亚州，分区改革活动家获得了巨大的胜利。但是最近发起的限制国家对分区的权力的请愿书可能会撤消到目前为止取得的一些进展。迫切需要战略克服政治僵局限制或抑制州和地方一级的分区改革。
幸运的是，一套新的更智能的分区技术可以在减轻政治问题的同时实现所需的改革。考虑一下德克萨斯州休斯顿，它在减少郊区最小地块方面面临阻力，以允许更多住房。为了克服政治障碍，该市提供了各个街道，并阻止了选择退出拟议改革的选择。这种简单的技术降低了电阻，并允许分区度量通过。增加土地价值的强大激励措施意味着，尽管Opt Outs在一个社区中达到了近50％，但在许多其他社区中很少见。3美国规划协会类似地发布了一项提案，允许选择在街道街上进行升空 - 这种做法可以允许小团体绕过那些目前阻止改革的人，以便捕捉到巨大的upzoning激励措施。
实际上，在其他政策领域，包括停车改革和城市政策中的“游乐街”在内的政治障碍的事实证明，选择退出和退出。选择和选择退出减少了官员和政客的担忧，即声音和不代表性团体将责怪他们进行改革。虽然改革者可能会担心允许豁免可能会削弱分区改革，但通过在无法承受的地区进行分区创造的土地价值的巨大增长为小组房主提供了强大的激励措施，以选择自己的地段。通过提供绕过反对派的途径，灵活的更智能的分区改革可以加快建造丰富的新型经济适用房，从而实质上改善了工人阶级美国人的平等，机会和生活质量。
HUD没有采取行动来鼓励对创新技术的试验，改革的速度将继续慢得多。州和地方政府一级的竞选者将继续面临反对派和挫折。随着糟糕的分区继续阻止出行和机会的好处，增长和创新的速度将受到损害。而且处境不利
行动计划
住房和城市发展部（HUD）应采取以下步骤来促进美国的分区改革：
1.创建模型智能分区代码
HUD与环境保护署（EPA）社区振兴办公室合作的政策制定和研究办公室，应制定州和地方政府可以采用和适应的模型更智能的分区代码。更智能的分区代码将为州和地方政府提供多种选择，以最大程度地减少对分区改革的反对，从而减少对其他街道或街区的影响。选项可能包括：4
- 允许街道或街区通过提交居住在街道或街区的合格多数注册选民签署的验证请愿书，以选择街道。
- 如果请愿书是由一群被街道包围的房屋的居民提出的，则应根据upzoning的开发，以使面对这些街道的房屋的前部保持不变）。
- 可以为居民提供将设计代码附加到请愿书上的选项。
- 反置换规则。尽管大多数通过智能分区开发的开发可能会发生在由所有者占主导地位的单户住宅主导的社区中，但所有居民租房者均应受到保留现有的反作用和租赁控制条款的规则的保护。除非受到租房者的保护，否则规则应确保无法根据更智能的分区进行开发，并应包括防止房东逃避的规定。5
- 高度限制和倾斜的光平面，以保护其他块的阳光。
- 相邻房主可以放弃的挫折规则，以允许建立联排别墅或多户家庭。
- 开发商应向相邻的居民支付薪酬，这些居民受到分区改革允许的开发影响的居民。
- 建立在街道或街区周围的受控停车区，该停车区投票给上区域，并免费向毗邻街道的居民发行免费停车标签，以保护其停车位。
- 影响费，税收增加本地转移6，社区效益协议或其他解决新发展溢出效应的方法。
- 在适当的情况下，允许每个地方政府减轻变化规模的规定。例如，地方政府可以将当前专门用于单户住宅区域区域的地区限制为不超过四层住房。
模型更智能分区代码的草案可以以100万美元的价格开发，可以通过以500万美元的价格从一系列利益相关者那里寻求观点来测试。HUD的监管障碍销售室应强调模型代码。
2.收集并展示有关智能分区实践有效性和影响的证据
作为2018年基础循证决策法案的系统计划中与政策相关的问题列表的一部分7，HUD应该包括以下问题：哪种类型的分区方法（包括更智能的分区）可以最好地（i）帮助解决或克服政治和其他障碍以达到公平住房标准，以及（ii）支持丰富的负担得起的住房供应以解决的供应公平和其他问题。金博宝正规网址
HUD还应在解锁可能性计划下提供研究补助8，一旦通过，以评估更智能的分区技术的影响，建议改进模型智能分区代码，并准备并展示灵活分区的成功案例研究。
最后，拜登·哈里斯（Biden-Harris）政府表现出的思想领导能力可以在更智能的分区中启动新的创新浪潮，这有助于解决历史公平问题。金博宝正规网址HUD应该与白宫和主要利益相关者团体（例如，美国规划协会，国家城市联盟，国家州长协会）合作，主持一项广泛宣传的有关机会和增长计划的活动。该活动将展示经验证明的创新分区实践，可以帮助州和地方政府代表达到住房和增长目标。
3.启动更智能的分区试点项目
根据解锁可能性计划的资助，HUD秘书应指导HUD的技术援助和管理办公室启动一系列试点项目，以实施模型更智能的分区代码。具体来说，HUD将提供计划赠款，以帮助各州，地方政府和可能的其他团体提高实施或促进更明智的分区改革所需的技能和技术能力。根据现有州法律的可能，可以帮助地方政府采用更智能的分区的技术援助，费用应低于100,000美元；国家的技术援助以在全州范围内实现更智能的分区，费用应低于500,000美元。
4.促进联邦激励措施和围绕更智能分区的协调
模型代码，基于证据的实践和规划赠款可以帮助您在已经有兴趣的领域进行分区。联邦政府还可以提供更强大的激励措施，以鼓励更不情愿的地区采用更明智的分区。只要财务诱因不是“强制性的，以至于通过，以至于可以通过，以至于将一部分联邦资金根据“与[此类资金）所支出的主要目的直接相关的标准是合法的。which ‘pressure turns into compulsion’”.9例如，高速公路资金的目的之一是减少州际交通拥堵。不允许步行的城市致密化限制了乘坐汽车以外的旅行机会，这反过来又增加了联邦高速公路上的拥堵。因此，联邦政府将拒绝未制定更明智的分区规定的州的联邦高速公路资金的5％是宪法的。同样，在“ Bace Back Better Better Act”下提议的负担得起的家庭护理的资金在排他性分区使护理人员居住下来的负担得起的领域的效果较低。可以从不通过更明智的分区法律的州扣留此类资金的一部分。可以采取类似的行动对联邦资金进行教育，在这种教育中，无法承受的住房影响教师的供应，以及联邦资金以应对气候变化，因为由单户分区驱动的蔓延会增加碳排放。
HUD的公平住房和平等机会办公室应就州和地方政府参与智能分区计划的参与以及实施此类条件时的参与，需要与其他联邦机构进行咨询。HUD应同样与其他联邦机构咨询有关创造机会，以激励通过现有计划进行更智能的分区。如果国会不希望修改法律，那么其他机构可能会在州或地方一级实施更智能的分区规定后调节资金。尽管更智能的分区也将使现有居民受益，但最不情愿的州和地方政府可能需要数十亿美元的激励措施来克服现有的否决参与者才能获得更公平的分区。
结论
需要进行紧急改革来解决通过分区规则造成的历史损害，该规则最初是在语言上明确种族主义的，这些损害在经济上具有在经济上排除在意图上，并且在影响力上具有歧视性。通过对更智能的分区实践进行建模，证明其福利，为实施提供财务和技术援助以及在采用时为联邦资金调节，HUD可以加速和扩大全国有益的灵活分区改革的采用。
许多提出的分区改革，如果实施，将最大程度地提高公平和提供公平住房的规定，在排他性分区最普遍和最有害的地区遇到了相当大的政治挑战。灵活的分区改革显然比传统的分区改革所产生的全面影响可能更少，但在实践中也更为可行。提供其他想法来帮助克服这些政治障碍可能是解锁股权改善的有力方法。
需要明确的是，没有建议赋予小组选择分区的权力，该分区比目前的规则更具限制性。灵活的分区改革通常比传统的分区改革更强大。当87％的人投票批准建设时，该乡村国家的成员最近证明了对上区的巨大权力6,000套新房屋在他们的领土上。同样，休斯顿的居民中很大一部分意识到上分区可能会使他们的财产更有价值 - 并没有选择从最近的分区改革中选择街区。根据以色列的TAMA 38计划，公寓所有者的奖励措施为重建投票。35％的新房屋于2020年建于特拉维夫。
如果没有个人地主想获得允许发展自己的地段的经济利益，那么他人就不会要求分区规则阻止发展进行开发。大多数现有的统治分区的过程都使人声的意见不成比例，但他们不希望改变，即使在绝大多数人会支持改革的领域，他们也不希望改变。在很小的规模上，直接民主可以让小组居民绕过那些否决参与者，并捕捉允许更多住房的经济利益。
许多州和地方领导人都意识到更好，更具包容性分区可以提供的巨大股权和增长益处。但是，这种领导人通常会因通过传统分区过程而对尝试简单的upzoning进行政治和公众的抵制而感到沮丧。更智能的分区技术可以使upzoning可以在流行的许多街区和街道上进行，而不会因少数居民的抵抗而感到沮丧。
更智能的分区建议旨在补充和协助传统的分区改革，而不是取代它们。“选择加入”的分区机制旨在仅允许选择ins ins更公平的upzoning，而不是更加排除的分区，因此它们不能使事情变得更糟。同样，“选择退出”机制仅适用于雄心勃勃的新股权改革的发起人想要一种克服对特定改革的强烈政治抵抗的方法。
另一个反对意见是，可以看到更聪明的分区可以使局部分区控制永存。但是现有的本地分区过程是结构的，以阻止变化并赋予本地否决权参与者。相比之下，设计了更智能的分区技术，以便希望抓住upzoning的经济利益的团体可以使用直接民主来绕过现有的否决参与者，以此证明在其他领域成功。在州法律实施更智能的分区的地方，几乎不能说要巩固当地的控制。无论如何，现有的州政权覆盖当地分区，将继续进行联邦采取分区行动的潜力。
如果设计正确，则无法。如上所述，更智能的分区代码可以并且应该包括保护租房者的强大规定。
模型更智能分区代码的初始草稿可能会在三个月内生产。与利益相关者的测试应不超过六个月，这意味着HUD可以在开始努力的一年内发布最终代码。
- 与传统分区过程结婚的官员可能不希望尝试使用创新的方法来提高股权，但是美国规划协会已经发布了更智能的分区建议，并且没有损害的风险。
- 抵抗力将来自具有排除分区的地区的一些居民。但是，这种抵抗力将小于对普遍上分区任务的抵抗力。这种抵抗将是平衡的，并且经常受到许多居民的支持，因为他们及其家人的经济利益吸引了许多居民。
- 积极的分区改革的拥护者可能会抱怨更聪明的分区没有足够的果断。对这一反对意见的一个回应是，联邦权力强加于政治僵局和党派。更聪明的分区是一种在短期内进行公平分区的政治上可行的方式，而从长远来看，进行更广泛的国家分区改革的运动仍在继续。
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